KESAN ‘TIME VALUE OF MONEY’ DALAM PERLABURAN HARTANAH
Kefahaman dalam konsep ‘Time Value of Money’ amat penting untuk pelabur dalam apa jua instrumen termasuk hartanah dan ia adalah kefahaman asas yang perlu anda ketahui untuk memahami teknik-teknik analisis pelaburan seperti ‘Discounted Cash Flow’, ‘Net Present Value’, ‘Internal Rate of Return’ dan lain-lain.
1) Konsep ‘Time Value of Money’ mengatakan nilai seringgit yang kita ada hari ini tidak akan sama dengan seringgit yang kita ada atau dapat di kemudian hari. Konsep ‘Time Value of Money’ ini berkait rapat dengan dua faktor ekonomi iaitu inflasi dan ‘Opportunity Cost’.
2) Inflasi ditakrifkan sebagai kenaikan am harga barangan atau penghakisan kuasa membeli. Untuk memahami inflasi, perlu kita fahami sejarah wang kertas. Orang zaman dahulu kala menggunakan sistem barter untuk menukar barangan. Oleh kerana sukar untuk menentukan sukatan (berapa ikatan serai untuk sekampit beras contohnya), sistem barter sedikit demi sedikit bertukar menjadi sistem matawang. Matawang ketika itu menggunakan emas lantaran emas mempunyai nilai dan senang dibawa.
3) Sistem matawang emas kemudiannya bertukar menjadi matawang kertas lantaran perkembangan pesat ekonomi. Ketika itu matawang kertas adalah di dalam bentuk waran yang ditukar dengan emas di institusi kewangan. Waran tersebut pada asalnya boleh ditukar ganti kembali kepada emas, tetapi lama-kelamaan kemudahan tersebut dihapuskan menyebabkan Amerika mempunyai rizab terbesar emas pada ketika itu, ditambah pula dengan kebergantungan negara asing seperti British.
4) Ketika sistem matawang emas dilaksanakan, wang kertas mempunyai nilai tetap dengan emas, contohnya USD100 untuk 100 gram emas. Dengan sistem matawang kertas, Amerika mencetak lebih banyak wang kertas sedangkan rizab emasnya tidak bertambah sebanyak wang kertas yang dicetak (nisbah menjadi USD200 untuk 100gram emas sebagai ilustrasi). Penambahan wang kertas dalam pasaran menjana ekonomi lantaran rakyat dan peniaga mempunyai lebih banyak wang untuk dibelanjakan. Tetapi, pada masa yang sama ianya juga menyebabkan inflasi kerana nilai wang kertas tersebut sudah terhakis (USD100:100 gram kepada USD200:100 gram).
5) Secara tidak langsung wang kertas sudah menjadi komoditi dengan sendirinya, yang mana nilainya bergantung kepada ‘supply’ dan ‘demand’.
6) Inflasi kebiasaannya berada pada kadar 2%-3% setahun. Impak penghakisan kuasa membeli ini semakin besar berkadaran dengan masa. Sebagai contoh jika anda ada RM10,000 harini, lihat sahaja carta dibawah berapakah nilai wang tersebut 40 tahun akan datang jika inflasi berada pada kadar 3% setahun.
7) Pelaburan hartanah adalah instrument terbaik untuk melindung nilai ringgit kita. Ini bermakna jika inflasi mengingkat 3% setahun harga hartanah juga akan mengikut kadar kenaikan ini.
8) Bukan itu sahaja, untungnya pelaburan hartanah kerana inflasi meningkatkan nilai keseluruhan harga hartanah termasuk nilai yang masih dipinjam dengan bank, bukan setakat nilai yang sudah dibayar. Ini berbeza dengan pelaburan lain seperti saham amanah ataupun simpanan tetap.
9) ‘Opportunity Cost’ merupakan keuntungan yang hilang kerana memilih suatu peluang berbanding yang lain. Dalam konsep ‘Time Value of Money’, wang ringgit yang dipegang pada masa sekarang lebih bernilai daripada wang yang akan diperoleh pada masa hadapan dalam kuantiti yang sama. Jika diberi pilihan untuk menerima RM1000 pada hari ini atau pun pada tahun hadapan, secara logiknya sudah tentu lebih untung untuk menerima wang tersebut pada hari ini kerana ianya boleh dilaburkan untuk mendapat keuntungan yang lebih.
10) Impak gagal membuat pelaburan hartanah yang bijak seawal usia adalah sangat besar. Kita hilang peluang untuk menikmati pulangan kapital dari kenaikan harga rumah dan juga pendapatan sewa. Kita rugi dari segi ‘leverage’ dengan meningkatnya umur kita. Sedangkan harga rumah sentiasa naik dan pendapatan atau gaji kita yang tidak diurus dengan bijak akan terus dihakis oleh inflasi.
11) ‘Time Value of Money’ boleh menjadi serampang dua mata. Ianya boleh menjadi lawan, atau kawan dengan kefahaman. Fikir dan ambil langkah yang bijak.
12) Saya amat mengalu-alukan komentar, kritikan dan sebarang idea anda. Beritahu saya melalui laman komen dibawah, insyaAllah akan saya jawab dan baiki kelemahan saya. Harap pos ini membantu.